Технический заказчик

Технический заказчик

Строительная компания «ТИС» выполняет функции технического заказчика при строительстве объектов промышленной недвижимости. Мы выступаем в качестве профессионального партнера инвестора/заказчика, снимаем административные риски и обеспечиваем реализацию проекта в обозначенные сроки.

Технический заказчик контролирует весь процесс строительства от подготовки проекта до сдачи объекта в эксплуатацию. Его функции закреплены в Градостроительном кодексе РФ, а комплекс задач и сроки их реализации описываются в контракте между застройщиком и техническим заказчиком, как юридическим лицом.

Зачем нужен технический заказчик?

На начальном этапе инвестор должен выбрать способ организации строительства – создание собственного отдела с функциями технического заказчика внутри своей компании или сотрудничество со специализированной компанией. Если у инвестора/заказчика не хватает опыта в строительстве или нет свободного ресурса, он может нанять организацию, которая по договору выполнит его функцию.

Служба технического заказчика берет на себя ведение всего строительного процесса, взаимодействует с его участниками, решает конфликты и налаживает внутреннюю и внешнюю коммуникации. Благодаря ней соблюдается бюджет, заложенный на проект, гарантируется качество строительства, снижаются риски и достигаются заявленные в договоре сроки. Юридические и финансовые интересы заказчика соблюдаются на протяжении всей работы. Повышается инвестиционная привлекательность объекта.

Технический заказчик и генеральный подрядчик в одном лице

Определение термина «Генеральный подрядчик» отсутствует в Градостроительном кодексе, но дано в ст. 706.1 ГК РФ. Согласно нему подрядчик, который привлекает для выполнения своих обязательств других исполнителей, становится генеральным подрядчиком. Он исполняет работы по строительству объекта, и у него есть обязательства и перед заказчиком, и перед привлеченными организациями:

  • согласно ст.313.1 и ст.403 ГК РФ на генеральном подрядчике лежит ответственность перед заказчиком;
  • согласно ст.706.3 ГК РФ на генподрядчике лежит ответственность перед субподрядчиками.

Термин «Технический заказчик» в Градостроительном кодексе упоминается (ст. 1) – он наделяется вполне конкретными функциями, но не является исполнителем. При этом заказчик/застройщик может заключить договор генподряда (на фактическое выполнение работ) и договор на выполнение функций техзаказчика с одной и той же компанией.

На своих объектах мы, как правило выступаем и техническим заказчиком, и генеральным подрядчиком. Таким образом, вы можете возвести объект силами только нашей компании, не взаимодействуя с другими партнерами. Это экономит ресурсы, сокращает сроки реализации проекта и оптимизирует процессы.

Функции технического заказчика

Технический заказчик контролирует и сопровождает процесс строительства, осуществляет контроль за соблюдением графика и бюджета. Он одновременно организует коммуникацию с проектировщиками, подрядчиками, поставщиками материалов, муниципальными и федеральными органами власти и инвестором. Благодаря постоянной инспекции не возникает финансовых недочетов или необоснованных простоев строительства.

Все функции техзаказчика, выполняемые строительной компанией «ТИС», мы рассмотрим подробнее ниже. Здесь перечислим основные из них, исполняемые в хронологическом порядке:

  • подготовка исходно-разрешительной документации;
  • согласование с застройщиком созданной под объект архитектурно-проектировочной системы;
  • получение технического положения на подключение инженерных коммуникаций (водоснабжение, водоотведение, электрификация, газификация и т.д.), подтверждение положения в профильных инстанциях;
  • подготовка и согласование градостроительного плана;
  • подготовка предпроектного предложения;
  • выбор проектировщика через конкурсы и тендеры, подписание договора – заказать проект можно в компании «ТИС», у нас есть собственный проектный отдел;
  • контроль исполнения договора на разработку проекта, проверка готовых документов и согласование;
  • проведение тендеров на выбор подрядчиков, которые возьмут на себя исполнение строительных работ, поставку материалов/техники/оборудования (все работы, связанные со строительством от проектирования до производства металлоконструкций может взять на себя компания «ТИС»);
  • формирование команды, которая полностью покроет нужды проекта;
  • получение разрешения на строительные работы;
  • координирование геодезических изысканий;
  • получение разрешения на временное подключение к коммуникациям для обеспечения нужд строительного процесса;
  • исполнение роли инспектора и куратора на всех этапах стройки, проверка качества материалов, соблюдения сроков, проверка достоверности бухгалтерского учета и правильности расходования средств;
  • оформление отчетности, передача гарантийных обязательств, ввод промышленного/коммерческого объекта в эксплуатацию.

Мы выполняем полный комплекс работ, включающий обязанности технического заказчика.

Этапы работы технического заказчика

Оформление полного комплекта ИРД

Строительная компания «ТИС» начинает работу с получения ГПЗУ, ТУ и подготовки комплекта ИРД. Этот этап требует значительных временных затрат и высокого уровня профессионализма – для сокращения предпроектной подготовки необходима помощь опытной команды.

Положения о сборе и составе ИРД закреплены в гл.5 и 6 ст.51 Градостроительного кодекса РФ. Получение комплекта документов осуществляет застройщик, а технический заказчик от его имени по договору собирает ИРД. Когда документы готовы, техзаказчик проходит градостроительный совет, получает постановление администрации о проектировании и заказывает проект.

В состав ИРД входят:

  • ГПЗУ;
  • правоустанавливающий документ (право собственности, аренда, кадастровый план и т.д.);
  • ТУ на инженерные коммуникации;
  • результаты инженерных изысканий: геологический отчет, геодезический отчет, экологические изыскания;
  • согласование с Росавиацией (при необходимости);
  • согласование с Министерством культурного наследия (при необходимости), в том числе результат археологических раскопок на участке;
  • проекты планировки и межевания территории (ППТ и ПМТ);
  • заключение экологической экспертизы.
  • согласование с Роспотребнадзором (при необходимости);
  • согласование с ФСО (при необходимости).

Содержание комплекта документов зависит от функционального назначения объекта (цех, склад, завод, административное здание, котельная, электростанция, насосная станция и т.д.) и особенностей территории, на которой он располагается. Например, он может содержать ситуационный план земельного участка по компенсационному озеленению, если при подготовке стройплощадки будут уничтожены зеленые насаждения. Если объект располагается в Московской области, пакет документов также немного изменяется, плюс часть документов подается на согласование в другие инстанции

Получение ГПЗУ и внесение изменений в ППТ

Градостроительный план земельного участка – это документ, носящий с некоторых пор информационный характер, который получается в профильных органах местного самоуправления, за которыми участок закреплен. В Москве он подготавливается и выдается Москомархитектурой, в Московской области — Главархитектурой Московской области.

В нем собираются актуальные нормативы, без соблюдения которых застройщик не сдаст объект в эксплуатацию (ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ). Какая информация есть в ГПЗУ:

  • очерченные границы участка и контур будущего объекта согласно ПТТ;
  • кадастровый номер участка;
  • сведения об отступах от границ участка до строения, которые должны быть соблюдены (минимальные значения);
  • данные о параметрах строительства, которые допустимо устанавливать на этом участке;
  • ограничения, накладываемые на участок;
  • красные линии;
  • границы зон с особыми условиями и т.д.

ГПЗУ готовится на основании документов территориального планирования, нормативов проектирования, сведений ЕГРН и других органов, технических условий подключения к сетям и т.д. Готовая ГПЗУ имеет текстовую и графическую часть – в графической части на топографический план

наносится чертеж границ участка, в текстовой содержится информация для застройщика, которая должна быть там согласно ч.3. ст.57.3 ГрК РФ.

Если правообладателя участка не устраивают параметры разрешенного строительства, указанные в ГПЗУ, потребуется внести изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Москвы (это утвержденный документ – органы самоуправления могут отказаться вносить в него изменения).

Чтобы запросить изменения в ПЗЗ, нужно подготовить буклет с обосновывающими материалами и подать заявление. Оно рассматривается, выносится одобрение, готовится проект изменений и распоряжение об их внесении, проект проходит публичные слушания, после чего разрабатывается и утверждается Постановление Правительства Москвы.

Изменения в ПЗЗ вносятся, если возможность нового строительства на выбранном участке отсутствует, или имеются существенные ограничения, не совместимые с поставленными задачами. Компания «ТИС» при необходимости организует и проконтролирует весь процесс внесения изменений (это занимает 8-12 месяцев).

Сопровождение разработки проектной документации

Когда комплект ИРД подготовлен, все предпроектные материалы в наличии и согласованы, наступает этап разработки проекта, который также находится под контролем технического заказчика. Ниже действия, которые мы выполняем, чтобы у объекта появился качественный проект с необходимой сопроводительной документацией:

  • подготовка технического задания на проектирование для проектной компании;
  • поэтапная проверка всех частей готовой проектной документации на соответствие техзаданию;
  • рассмотрение предложенных проектных решений с точки зрения эффективности по сравнению с альтернативными вариантами, переговоры, исключение неэффективных решений;
  • проверка технических характеристик проекта – на наличие всех необходимых частей, качество оформления, структуру, формат, соответствие нормам;
  • анализ смет, оптимизация будущих финансовых затрат заказчика;
  • выявление недочетов в готовом документе и отправка его на доработку.

Техническое задание разрабатывается совместно с инвестором/заказчиком. Технический заказчик суммирует объемы для проектной организации, согласовывает ТЗ и оформляет договор с выбранной компанией, либо проводит конкурс.

На этом этапе при разработке эскиза, архитектурных решений, проектной и рабочей документации основная задача тандема техзаказчика с проектной организацией – предусмотреть все нюансы. При строительстве производственных объектов обязательно тесное сотрудничество с технологами заказчика для полноценного учета технологического процесса. Компания «ТИС» предлагает услуги по проектированию производственных, складских, промышленных и иных помещений с учетом их специфики и назначения. Опыт в этой сфере позволяет специалистам службы технического заказчика качественно выполнять поставленные задачи.

Этап согласования

Готовый проект проверяется на соответствие техзаданию, требованиям, обозначенным в ГПЗУ, требованиям ТУ и оправляется на согласование в профильные инстанции. Технический заказчик

утверждает и согласует проект в Архитектурно-планировочном управлении, ресурсоснабжающих организациях, Роспотребнадзоре, органах МЧС и других надзорных органах.

Экспертиза в широком смысле – это защита решений, использованных в проекте, перед экспертами на соответствие многочисленным регламентам, нормам и правилам. В процессе нее от экспертов получаются замечания по проекту, вносятся исправления. Технический заказчик на этом этапе:

  • контролирует устранение указанных недочетов;
  • отстаивает проектные решения, которые по мнению специалистов считаются эффективными и незаменимыми;
  • сокращает сроки процедуры;
  • после всех исправлений и процедур получает заключение.

Получение разрешения на строительство

После сбора документации приходит время получить разрешение на строительство. Для этого снова собирается пакет документов, туда входит и то, что мы разбирали ранее + проектная документация, заключение экспертизы и так далее. Разрешение выдается уполномоченным на это органом.

Разрешение на строительство – это зеленый свет к началу строительства. При наличии ордера на земляные работы можно завозить технику и начинать первые этапы. С этого момента земельный участок переходит в статус стройплощадки.

Ведение строительного процесса

Перед началом работ «ТИС» рассчитывает бюджет, составляет график производства работ, привлекает исполнителей и организовывает процесс. Мы проводим тендеры, выбираем строительные организации и поставщиков. Со всеми компаниями заключаются договоры, для них составляются технические задания.

Технический заказчик «ТИС» занимается координацией всех участников строительства. На контроле у него сроки, бюджет, технические задания и соответствие им выполняемых работ. Если подрядные организации или поставщики не выполняют своих обязательств, техзаказчик предъявляет к ним претензии и добивается исполнения требований. При возникновении на площадке конфликтных ситуаций, он организует контрольно-экспертные процедуры.

Все функции техзаказчика на этапе строительства сводятся к трем категориям:

  • контроль сроков;
  • заключение/ведение контрактов, отслеживание качества исполнения контрактных обязательств, организация работ;
  • контроль бюджета.

Не затягивать процесс помогает сводный план-график производства работ. Чтобы он соблюдался, должны соблюдаться условия всех договоров – своевременная поставка оборудования и техники, наличие достаточного количества исполнителей, достаточное финансирование. Если по независящим от техзаказчика причинам сроки одного из видов работ сдвигаются, специалисты «ТИС» актуализируют график и пересчитывают сроки согласно новым условиям.

В процессе строительства техзаказчик контролирует подготовку исполнительной документации, внесение изменений в проект (по необходимости), контролирует ведение авторского надзора и следит за соблюдением технологий на площадке. Каждый договор находится на учете, обязательства по нему своевременно исполняются.

Также техзаказчик:

  • отслеживает качество производимых работ;
  • выявляет дефекты;
  • рассчитывает затраты на переделки;
  • принимает промежуточные этапы работ;
  • ведет учет освоенных объемов строительно-монтажных работ и их стоимости.

течение всего процесса строительства Техзаказчик представляет интересы заказчика/инвестора перед государственным надзором, инспекциями и комиссиями.

Сдача в эксплуатацию

В ст.55 Градостроительного кодекса указаны положения о документе, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и в соответствии с нормами и правилами. Этот документ – разрешение на ввод в эксплуатацию. Он подтверждает, что объект построен в соответствии с проектом, все ТУ, работавшие на момент получения разрешения на строительство и указанные в ГПЗУ, соблюдены, и что все виды работ выполнены в соответствии с земельным и прочим профильным законодательством РФ,

По завершении строительства компания «ТИС» подает извещение в региональный орган государственного строительного надзора вместе с полным пакетом документов. Технический заказчик организует проверки и присутствует на них. Результатом проверок становится Заключение о соответствии, которое подтверждает, что все работы выполнены по регламенту.

После проверки качества объекта и его соответствия проектной документации, запуска систем обеспечения, организации процесса технического обслуживания оформляется Акт ввода объекта в эксплуатацию. Инвестору выдается все документы – справки о выполнении технический условий, паспорт БТИ, ЗОС и другие. Готовый объект передается эксплуатирующей организации, и деятельность техзаказчика завершается.

Стоимость услуг компании «ТИС»

Технический заказчик «ТИС» берет на себя обязательство построить объект в кратчайшие сроки, с максимальным качеством и экономией средств заказчика. Стоимость услуг рассчитывается индивидуально и составляет 1,5-4% от бюджета.

Служба технического заказчика заключает договор с инвестором/заказчиком, составляет график финансирования и выполнения работ. По договору инвестор обязуется финансировать объект по графику, а техзаказчик строить его по графику.

Ежедневно, еженедельно и ежемесячно по договору с инвестором техзаказчик предоставляет отчет о ходе работ, а также отчет об экономии средств и указывает, на чем они были сэкономлены. Часть задач «ТИС» может выполнить самостоятельно, взяв на себя функцию подрядчика, если это сэкономит средства инвестора.

У компании «ТИС» есть все необходимые специалисты для исполнения функции технического заказчика, а также для производства всех типов работ по строительству промышленных комплексов (раздел «Услуги»).

«ТИС» – это:

  • многолетний опыт взаимодействия с согласующими инстанциями;
  • опыт ведения документооборота на проекте;
  • членство в СРО;
  • специалисты с высшим профильным образованием;
  • десятки успешных кейсов (раздел «Наши работы»).

Для заказа услуги нажмите на кнопку «Оставить заявку» или позвоните нам. Мы ориентированы на комплексную реализацию инвестиционных проектов строительства, поэтому готовы проконсультировать вас по всем профильным вопросам.

Появились вопросы или требуется консультация?

Отправьте заявку и мы ответим вам в ближайшее время!